最荒诞的一幕发生了，有人借钱卖房子

在楼市下行周期，就得改变思路，把过去房子涨价时学到的经验都反过来用，不然肯定很惨。

最近刷视频刷到件荒诞的事：有人贷款卖房。对，是卖房不是买房，你没看错我也没说错。

新鲜吗？冲击过后想想，倒也未必。9月份的时候我写过一篇《以前都是买不起房，现在居然是卖不起房？》，当时就说过，由于房价跌幅太大，很多买在高位的人，首付早就跌光了，房子的市场价已经低于欠银行的债务。想卖房？你得先把银行的钱还上才行。等于卖了房之后，不但一分钱没到手，还要倒贴几十万进去。

既然卖不起房，那么如果非要卖的话，是不是得借钱？所以借钱卖房，也是非常合理的吧？

你想吧，人得被逼到什么份上，才会贷款卖房？而且，今天贷款卖房的全都是当初贷款买房的——否则直接卖不就好了，何必要借钱？

不过，贷款要是能把房子卖出去也行，最起码每月的压力会小很多。最怕的是贷都贷不到款。房子跌成负资产还要卖的，一般都是财务压力太大实在没钱的人，这样的人再想借一笔钱，往往很困难，找银行吧，通过审查的可行性很低；找朋友吧，谁家的日子都不富裕。

借一笔新债才能摆脱旧债，其实就是国人的一句老话：拆了东墙补西墙。这种看似违反常理的现象，背后是房地产价格下行周期与高杠杆共同作用的必然结果。

从金融学角度分析，贷款卖房本质上是一种债务重组行为。当资产价格跌破抵押贷款余额时，房主面临两个选择：要么继续持有资产并承担负现金流，要么清偿差额解除抵押关系。在房价单边上涨时期，这种讨论纯属理论假设；但当2022年至2025年全国70个大中城市二手房价累计下跌超过20%时，理论开始照进现实。

我之前说过几次，很多城市每月二手房价下跌幅度高达一个百分点，像北京，已经连续半年都是这种情况了。大家可能不是很理解这意味着什么，这表明了一件事，就是对于贷款买房的人来说，房产估值的缩水速度远超过还款速度。打个比方来说，这就好比逆着传送带步行，当传送速度远高于步行速度时，你用尽力气奔跑，却仍然离终点越来越远。

形成贷款卖房现象需要同时满足三个条件：一是房价跌幅超过首付比例，二是卖房者持有高杠杆房贷，三是市场流动性不足。如果按首付比例持续时间较长的30%来计算，这意味着当房价跌幅超过30%时，房产市值就会低于剩余贷款余额（事实上很多城市的首付比例都比这个低）。当楼市下行走到今天，很多城市的房子跌幅都开始陆续超过首付。尤其是去年按15%首付买房的人，到今天已经快跟更早时那些首付30%买房的人拉到一条红线上了——大家都即将跌光首付，成为“负翁”。

在时间维度上，这种倒挂现象正在从个别案例演变为普遍现象。越来越多的购房人开始满足条件一。而楼市下行带来的是恶性循环，价格越跌，房主越慌，一旦卖房就会形成踩踏，反过来加剧楼市供需失衡，购房者议价空间扩大，进一步压制成交价格。

高杠杆在房价上涨期是财富加速器，在下跌期则成为风险放大器。我前面说的30%是正常商业贷款的首付。还有很多人用“经营贷+消费贷”的组合方式提高杠杆率，导致有些实际首付比例低于20%甚至更低。这种激进策略在市场转向时会带来巨大风险。消费贷的利率太高，经营贷经不住查，而二者的共同缺点是期限太短。短贷长用是大忌，大家都知道，硅谷银行就是这样破产的。

2020-2023年间发放的低利率经营贷多在2025年前后面临续贷，此时银行会重新评估抵押物价值。当房产估值下降时，银行要么要求借款人补足抵押物价值差额，要么拒绝续贷。这就解释了为什么2025年成为贷款卖房现象凸显的年份——这不是巧合，而是金融周期与市场周期共振的必然结果。

对负资产房主而言，ta只有三个选择：继续持有等待反弹、降价出售承担损失、狠心断供弃房。每种选择都有明显代价，形成典型的“决策困境”。继续持有意味着持续负现金流，且房价很可能继续下跌；降价出售面临即时损失和再筹资压力；断供则损害征信并可能引发法律纠纷。从人性来看，很多人会倾向于期待奇迹发生。这在行为经济学中叫“处置效应”——投资者倾向于过早卖出盈利资产而过久持有亏损资产。在房地产语境下，房主可能拒绝以低于买入价出售，即使这意味着机会成本更高。这正是许多人在下跌初期错过止损时机的缘故，等到不得不卖时，损失已扩大数倍。

遗憾的是，这些人越是盼望房价触底，房价越是不听话。从国家统计局的最新数据来看，二手房价不但还在继续下跌，而且是越跌越快，越跌范围越大。9月全国监测的70个大中城市全部下跌，无一例外。各项数据都显示，房价下行仍在继续。更令人灰心的是，未来房价即便触底，大概率也不是V型反转而是L型震荡，等到最后也是一场空。

对负资产房主，止损比踏空更需重视。财务计算显示，若预期房价年跌幅超过贷款利率，持有成本高于即时止损。以剩余贷款100万、现价80万房产为例，即便每年只跌5%，持有两年后资产净值也会减少10万，再加上贷款利息，算上机会成本，总损失可能高达20万，远高于立即止损的代价。

而且贷款卖房，通过信用贷等短期资金弥补卖房差额，也是件有风险的事。本身信用贷就比房贷利率更高，还款周期又短，说不定现金流压力更大，还不如找银行协商展期呢。当然如果房主有个有钱又大方的朋友或者亲戚，那又另当别论。

贷款卖房现象的出现，是房地产市场进入新阶段的明确信号。它表明资产价格波动已成为现实风险而非理论假设，高杠杆投资策略需要重新评估，以及市场预期对价格形成的影响远超想象。对投资者而言，理解这种转变并调整策略，比预测底部更重要。说白了，当卖房都需要贷款时，这个市场的游戏规则已经彻底改变。

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